Cuando aparece una humedad, una filtración o una posible fuga en una vivienda, no siempre es fácil saber de dónde procede. El agua puede desplazarse por tabiques, forjados, falsos techos o capas de aislamiento antes de hacerse visible, por lo que la mancha que aparece en una pared o un techo no tiene por qué coincidir con el punto real de entrada.
Esta situación es especialmente frecuente cuando existen dudas sobre si el origen está en una vivienda vecina, en una instalación propia o en un elemento común del edificio. También puede ocurrir que la compañía de seguros haya emitido un dictamen con el que el propietario no esté de acuerdo o que una reparación anterior no haya solucionado el problema.
En Razional Peritaciones utilizamos la termografía como una herramienta de apoyo dentro de determinadas inspecciones de edificación. Puede ayudarnos a detectar anomalías térmicas, delimitar zonas afectadas y orientar la investigación hacia aquellos puntos donde puede ser necesario realizar otras comprobaciones.
Eso sí: una cámara termográfica no diagnostica por sí sola una fuga o una humedad. La información obtenida debe ser interpretada por el perito y contrastada con el estado del edificio, la distribución de los daños, los antecedentes del problema y, cuando sea necesario, otras pruebas complementarias.
¿Qué puede detectar un perito con una cámara termográfica?
Una cámara termográfica registra la temperatura superficial de los materiales. No permite ver directamente el agua dentro de una pared, pero sí puede mostrar anomalías térmicas que ayuden a localizar zonas donde existe un comportamiento diferente al esperado.
Estas diferencias pueden estar relacionadas con:
- presencia de humedad;
- fugas en determinadas instalaciones;
- filtraciones ocultas;
- puentes térmicos;
- pérdidas de aislamiento;
- encuentros constructivos deficientes;
- zonas con condensación.
El valor de la prueba no está únicamente en la imagen obtenida, sino en la interpretación que realiza el perito y en su relación con el resto de indicios del inmueble.
Humedades, filtraciones y fugas: qué puede aportar la termografía a una peritación
La termografía puede ayudar a delimitar la extensión de una humedad y a estudiar cómo se distribuye por una pared, un techo o un suelo.
En algunos casos permite localizar áreas afectadas que todavía no presentan manchas visibles o detectar patrones compatibles con el recorrido del agua. Por este motivo, los estudios termográficos en edificación pueden resultar especialmente útiles como apoyo dentro de una investigación pericial.
También puede ser útil cuando se sospecha una fuga en una instalación. Una conducción de agua caliente, por ejemplo, puede generar una diferencia térmica más evidente, mientras que en tuberías de agua fría el resultado dependerá de las condiciones ambientales, la profundidad y los materiales existentes.
Por este motivo, el perito puede utilizar la cámara para acotar la zona donde debe continuar la investigación, evitando en algunos casos realizar catas o aperturas innecesarias.
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¿Puede una peritación determinar si la humedad viene del vecino o de un elemento común?
Una humedad en el techo o en una pared medianera puede tener diferentes orígenes.
Puede proceder de una vivienda superior, una bajante comunitaria, una cubierta, una terraza, una fachada, una conducción empotrada, un patio o incluso de un problema de condensación.
En estos casos, la intervención de perito experto en humedades puede ayudar a analizar el daño, estudiar su distribución y determinar qué zonas o elementos deben investigarse con mayor detalle.
La termografía puede aportar información muy útil durante esa investigación. Por ejemplo, si el patrón térmico coincide con el recorrido de una bajante o aparece junto a un encuentro de fachada, el perito puede centrar las siguientes comprobaciones en esas zonas.
Cuando el origen no está claro, puede ser necesario combinar la inspección termográfica con mediciones de humedad, pruebas de estanqueidad, catas u otras comprobaciones. En nuestro artículo sobre cómo investiga un perito experto en edificación el origen de las filtraciones explicamos con más detalle este proceso.
El objetivo no es atribuir responsabilidades únicamente a partir de una imagen térmica, sino determinar técnicamente el origen del problema antes de decidir si corresponde a un propietario, a otro vecino o a la comunidad.
¿Cómo puede ayudar un informe pericial si no estás de acuerdo con el seguro?
También es habitual solicitar una valoración independiente cuando existe una discrepancia con el diagnóstico de la procedencia de la humedad o filtración por parte de la compañía de seguros.
Puede ocurrir, por ejemplo, que el seguro atribuya una humedad a condensación, falta de mantenimiento o una filtración exterior, mientras que el propietario sospecha que existe una fuga o un problema en un elemento comunitario.
En estos casos, el perito puede revisar aspectos relevantes como:
- la localización y evolución de los daños;
- el informe o dictamen emitido por la aseguradora;
- las reparaciones realizadas anteriormente;
- las instalaciones próximas;
- las posibles vías de entrada de agua;
- los resultados obtenidos con la cámara termográfica y otras pruebas.
El informe pericial confeccionado por el perito recoge las comprobaciones realizadas, los indicios encontrados y las conclusiones técnicas sobre el posible origen del daño.
Aislamiento, puentes térmicos y condensaciones: qué puede detectar el perito con la cámara termográfica
La cámara termográfica también puede utilizarse para estudiar el comportamiento térmico de una vivienda y detectar zonas donde existen diferencias anómalas. Puede ayudar a localizar puentes térmicos, pérdidas de aislamiento, encuentros problemáticos entre pilares y fachadas, zonas alrededor de ventanas o cajas de persianas y otros puntos donde el cerramiento no se comporta de forma homogénea.
Estas anomalías pueden estar relacionadas con sensación de frío, aparición recurrente de moho o condensaciones superficiales. La termografía también puede ayudar al perito a diferenciar entre una posible filtración y un problema de condensación, aunque normalmente será necesario valorar otros factores como la humedad ambiental, la temperatura superficial, la ventilación, la orientación de la vivienda y la evolución de las manchas.
En nuestro servicio de estudios termográficos en edificación utilizamos esta tecnología como herramienta complementaria cuando las características del caso lo requieren.
¿Qué otras pruebas puede realizar el perito junto a la termografía?
La termografía suele formar parte de una investigación más amplia.
Dependiendo del problema, el perito puede complementar la inspección con:
- mediciones de humedad;
- pruebas de estanqueidad;
- revisión de instalaciones;
- comprobación de sumideros y desagües;
- catas localizadas;
- inspecciones visuales;
- análisis de planos, reparaciones anteriores o documentación del edificio.
La combinación de varias pruebas permite contrastar las hipótesis y reducir el riesgo de realizar reparaciones basadas únicamente en suposiciones.
En Razional Peritaciones utilizamos la cámara termográfica como una herramienta de apoyo dentro del estudio de humedades, filtraciones, fugas y defectos constructivos.
Si existe una humedad cuyo origen no está claro, no estás de acuerdo con el dictamen de tu seguro o necesitas saber si el problema procede de otra vivienda o de un elemento común, puedes enviarnos la documentación, fotografías e informes disponibles. Realizaremos un estudio previo gratuito para valorar la viabilidad técnica del caso y las comprobaciones que pueden ser necesarias.
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