Una reforma puede darse por terminada y, sin embargo, no ser la obra que se contrató. A veces el problema se aprecia a simple vista; otras, aparece al comparar el presupuesto con la factura final: materiales sustituidos, partidas cobradas sin terminar, mediciones superiores a las realmente ejecutadas o trabajos adicionales cuyo importe nadie esperaba.
Cuando el propietario y la empresa de reformas discrepan, no basta con afirmar que algo está mal o que se ha cobrado de más. Hay que comprobar qué se pactó, qué modificaciones se aceptaron durante la obra y qué se construyó realmente. Son tres cuestiones diferentes que necesitan pruebas.
En Razional Peritaciones, como peritos expertos en edificación estudiamos la documentación disponible, inspeccionamos in situ los trabajos y elaboramos, cuando resulte viable, un informe que explique las diferencias desde un punto de vista técnico. Esa base puede ser útil tanto para negociar una solución como para preparar una reclamación con asesoramiento jurídico.
¿Qué se considera una reforma mal ejecutada y qué puede comprobar un perito?
Una reforma puede considerarse mal ejecutada cuando presenta defectos técnicos o de acabado, pero el desacuerdo no siempre se debe a un trabajo defectuoso. También puede ocurrir que la obra parezca correcta y, aun así, no sea la que se contrató: materiales sustituidos, partidas omitidas o cantidades inferiores a las facturadas.
Para comprender qué se está discutiendo, conviene distinguir tres tipos de defectos, según sus consecuencias en la vivienda:
Defectos de terminación o acabado. Afectan al resultado visible de la reforma: pintura mal aplicada, baldosas desalineadas, juntas deficientes o carpinterías con remates inadecuados. Su alcance puede ir desde un problema estético hasta la necesidad de rehacer una partida.
Defectos de habitabilidad o funcionamiento. Perjudican el uso normal de la vivienda. Pueden manifestarse como humedades y filtraciones por fallos de impermeabilización, aislamientos insuficientes, pendientes incorrectas o instalaciones que no funcionan como deberían.
Defectos estructurales. Son los que pueden comprometer elementos resistentes, como forjados, vigas, pilares o muros de carga. Su gravedad exige una evaluación técnica específica: no toda fisura implica un daño estructural, ni puede descartarse únicamente por su aspecto.
Junto a estos defectos pueden existir incumplimientos de lo contratado sin un daño visible: un material de prestaciones distintas al presupuestado, una partida cobrada y no realizada, mediciones incorrectas o un cambio de solución constructiva que el cliente no haya aceptado.
Por eso, el perito revisa el presupuesto, el contrato y sus modificaciones, facturas, planos y fotografías disponibles, y después inspecciona la obra para comparar lo acordado, lo facturado y lo realmente ejecutado. Su función es documentar las diferencias que puedan demostrarse, identificar su alcance técnico y, cuando proceda, valorarlas económicamente.
¿Cómo se demuestran las diferencias en materiales, mediciones y partidas cobradas?
En los materiales, el perito puede comparar las especificaciones del presupuesto con la documentación técnica del producto instalado: fabricante, modelo, prestaciones, espesor, composición o sistema de colocación.
Según el caso, revisará etiquetas, albaranes, fichas técnicas, fotografías tomadas durante la obra y los elementos que aún sean accesibles.
En las mediciones, comprueba si los metros cuadrados, metros lineales o unidades facturadas se ajustan al trabajo efectivamente realizado. Por ejemplo, si se han cobrado determinados metros de revestimiento o de falso techo, no basta con aceptar la cifra de la factura: deben revisarse las dimensiones reales y el criterio de medición previsto en el presupuesto.
También puede documentar partidas incompletas o cobradas sin evidencias suficientes de ejecución. Sin embargo, debe distinguir entre lo que puede verificar directamente y lo que permanece oculto. Que un aislamiento no sea visible después de cerrar un tabique no demuestra que no exista; pueden necesitarse fotografías de obra, documentación adicional o comprobaciones específicas.
El resultado es una comparación razonada de cada discrepancia, con sus mediciones, fotografías y limitaciones, para que no dependa únicamente de la versión del propietario o de la empresa.
¿Cómo puede comprobar el perito los extras y sobrecostes de una reforma?
Un incremento del presupuesto puede estar justificado si aparecen trabajos necesarios no previstos, se amplía el alcance o el cliente acepta cambios. El conflicto surge cuando la factura final incorpora extras discutidos, mediciones incrementadas o partidas que no se habían explicado claramente.
El perito puede identificar qué trabajos adicionales son materialmente comprobables, qué cantidades se han ejecutado y si su valoración guarda relación con el alcance de la obra. También puede detectar posibles duplicidades entre partidas del presupuesto inicial y conceptos añadidos después, siempre a partir de la documentación y las comprobaciones disponibles.
Para reconstruir la secuencia de cambios resultan útiles los presupuestos sucesivos, correos electrónicos, mensajes, órdenes de trabajo, planos modificados y facturas. La comprobación técnica de que un extra existe no equivale a determinar jurídicamente que el propietario deba pagarlo: la validez de su aprobación y sus consecuencias contractuales deben valorarse con el asesoramiento adecuado.
Este análisis resulta especialmente útil en reformas integrales o intervenciones de importe elevado, donde varias pequeñas desviaciones pueden acumular una diferencia económica relevante.
¿Cómo se investigan los defectos de una reforma terminada o los trabajos que han quedado ocultos?
Una reforma aparentemente finalizada también puede presentar una ejecución defectuosa: impermeabilizaciones que provocan filtraciones, pendientes inadecuadas, carpinterías mal instaladas, instalaciones que no funcionan como deberían o revestimientos con anomalías. En estos casos, demostrar la diferencia con el contrato exige además estudiar cómo se ha ejecutado el trabajo y qué consecuencias tiene.
El perito comienza por la inspección visual, las mediciones y el análisis de los daños. Cuando la incidencia lo justifica, puede plantear pruebas complementarias o catas localizadas para comprobar encuentros, capas constructivas o instalaciones ocultas. No todas las obras requieren abrir elementos: la prueba debe ser proporcionada a la hipótesis que se investiga.
Las fotografías y vídeos tomados durante la reforma son especialmente valiosos cuando ya se han cerrado falsos techos, tabiques o suelos. También pueden aportar información los partes de trabajo, fichas de materiales, documentación de suministros y comunicaciones que indiquen cómo se desarrolló la ejecución.
Si existen discrepancias importantes, conviene documentar el estado de los trabajos antes de desmontarlos o contratar una reparación definitiva, siempre que no haya un riesgo que obligue a intervenir de inmediato. Reparar sin conservar evidencias puede dificultar la reconstrucción del defecto. Para profundizar en esta cuestión, puede consultarse nuestro artículo sobre cómo reclamar una reforma mal ejecutada con ayuda de un perito.
Desde Razional Peritaciones, ofrecemos la calidad, exigencia y objetividad requerida a la hora de elaborar nuestros dictámenes, aportando un alto grado de excelencia en la defensa de estos.
¿Puede un informe pericial calcular cuánto cuesta corregir lo que falta o está mal ejecutado?
Sí, cuando existe información suficiente, el informe pericial puede incorporar una valoración económica de las diferencias detectadas y de las soluciones necesarias. Identificar un defecto es solo una parte del trabajo; en ocasiones también es necesario estimar qué actuaciones harían falta para dejar la reforma conforme a lo contratado o técnicamente resuelta.
El perito puede separar varios conceptos: el valor de partidas pagadas y no ejecutadas, las diferencias de medición, los trabajos realizados parcialmente y el coste estimado de subsanar defectos. Si una solución requiere desmontar y volver a ejecutar, la valoración debe explicar ese alcance y no limitarse a asignar un precio a la pieza defectuosa.
Por ejemplo, si la inspección acredita una impermeabilización distinta de la contratada y con fallos de ejecución, el perito puede describir la solución necesaria y estimar su coste. El coste de reparar y el importe pagado por esa partida no tienen por qué coincidir; son conceptos diferentes.
El informe no determina por sí mismo qué importe reconocerá la otra parte o un tribunal. Su función es ofrecer una cuantificación técnica razonada y verificable, con las hipótesis y límites utilizados. Puedes conocer más sobre esta especialidad en nuestro servicio de peritación de defectos constructivos.
¿Cuándo conviene contratar a un perito y para qué puede utilizarse su informe?
La intervención de un perito puede resultar especialmente útil cuando existen diferencias económicas importantes, trabajos pendientes, defectos constructivos o discrepancias entre lo presupuestado y lo realmente ejecutado. En estas situaciones, contar con una valoración técnica independiente permite conocer el alcance del problema y disponer de argumentos objetivos para defender los intereses del propietario.
Solicitar un informe pericial no implica necesariamente acudir a juicio. En muchos casos, sus conclusiones pueden servir como base para iniciar una reclamación extrajudicial, negociar con la empresa de reformas, solicitar la finalización de trabajos pendientes o alcanzar un acuerdo sobre las reparaciones o compensaciones económicas que correspondan.
Si no es posible resolver el conflicto de forma amistosa, el informe también puede utilizarse como prueba técnica en un procedimiento judicial, con el asesoramiento jurídico correspondiente.
Antes de contratar este servicio, es habitual preguntarse cuánto puede costar. El precio dependerá de la complejidad de la reforma, las partidas que deban analizarse, la documentación disponible y las comprobaciones técnicas necesarias. En nuestro artículo sobre cuánto cuesta un informe pericial de arquitectura o edificación explicamos qué factores influyen en su presupuesto y por qué es importante valorar cada caso de forma individual.
En Razional Peritaciones estudiamos la documentación y las circunstancias de cada reforma para valorar la viabilidad de la inspección y del posible informe pericial. Si sospechas que te han cobrado trabajos no realizados, han cambiado materiales sin aclararlo o la obra no responde a lo contratado, puedes contactar con nuestro equipo y facilitarnos la información disponible para una primera valoración del caso.