Una terraza puede ser utilizada exclusivamente por el propietario de una vivienda y, al mismo tiempo, formar parte de elementos comunes del edificio. Esta situación genera una de las dudas más habituales cuando aparecen filtraciones: ¿la reparación corresponde al propietario que utiliza la terraza o debe asumirla la comunidad?
No existe una respuesta válida para todos los casos. Para determinar quién debe hacerse cargo de una filtración no basta con saber dónde aparece el agua ni quién utiliza la terraza. Es necesario localizar el origen de la entrada de agua, identificar qué elemento constructivo ha fallado y valorar si el problema está relacionado con el mantenimiento de la zona privativa o con elementos que forman parte de la cubierta del edificio.
Ahí es donde puede resultar necesaria la intervención de un perito experto en edificación y filtraciones.
Una terraza de uso privativo puede incluir elementos comunes
Que una terraza sea de uso exclusivo de una vivienda no significa necesariamente que todos los elementos que la componen tengan carácter privativo.
En determinadas terrazas, especialmente las situadas sobre viviendas, locales, garajes u otras dependencias, la terraza cumple además una función de cubierta del edificio.
Por ello pueden coexistir diferentes componentes:
- pavimento o acabado superficial;
- juntas entre piezas;
- encuentros con paredes y petos;
- sumideros y sistemas de evacuación;
- recrecidos y formación de pendientes;
- lámina o sistema de impermeabilización;
- aislamiento;
- forjado y otros elementos estructurales.
Determinar cuál de estos elementos está provocando la entrada de agua es fundamental.
La jurisprudencia ha establecido que, en terrazas que sirven de cubierta, los problemas relacionados con elementos estructurales o con la impermeabilización pueden corresponder a la comunidad, mientras que los derivados del uso, conservación o mantenimiento de determinados elementos pueden recaer sobre el propietario.
Por tanto, el punto clave no es únicamente quién utiliza la terraza, sino por qué se está produciendo la filtración.
¿Qué puede provocar una filtración desde una terraza?
Una misma mancha de humedad puede tener orígenes muy distintos. El trabajo del perito consiste en determinar por dónde entra el agua y qué elemento está fallando.
Entre las causas más habituales encontramos:
- Fallos en la impermeabilización, especialmente en encuentros, petos, juntas o sumideros.
- Pendientes mal ejecutadas, que provocan acumulaciones de agua y dificultan su evacuación.
- Problemas en sumideros o desagües, por defectos de ejecución, deterioro u obstrucciones.
- Juntas deterioradas, aunque su mal estado no siempre significa que sean el origen real de la filtración.
- Modificaciones realizadas en la terraza, como nuevos pavimentos, perforaciones, cerramientos o instalaciones que puedan haber afectado a la impermeabilización.
- Deterioro de la propia cubierta, por envejecimiento, fisuras o pérdida de prestaciones de los materiales.
Por eso, antes de atribuir la responsabilidad al propietario o a la comunidad, es necesario identificar técnicamente el origen de la filtración.
El agua no siempre aparece debajo del punto por el que entra
Este aspecto suele generar muchos conflictos entre propietarios y comunidades.
Que una humedad aparezca debajo de una determinada zona de la terraza no demuestra necesariamente que el agua esté entrando exactamente por encima.
El agua puede:
- desplazarse bajo el pavimento;
- recorrer capas de mortero;
- seguir encuentros constructivos;
- avanzar por fisuras;
- circular alrededor de instalaciones;
- aparecer a varios metros del punto de entrada.
Por este motivo, reparar únicamente la zona situada encima de la mancha puede no solucionar el problema.
En nuestro artículo sobre cómo investiga un perito experto en edificación el origen de las filtraciones explicamos las diferentes pruebas que pueden utilizarse para relacionar el punto de entrada de agua con los daños existentes.
¿Qué pruebas puede realizar el perito?
No todas las filtraciones requieren las mismas comprobaciones. El perito seleccionará las pruebas según el tipo de daño y las posibles causas.
Entre las más habituales se encuentran:
- Inspección visual y análisis constructivo, revisando pavimentos, juntas, petos, sumideros, encuentros y posibles reparaciones anteriores.
- Mediciones de humedad, para delimitar las zonas afectadas y estudiar el recorrido del agua.
- Termografía, útil para detectar diferencias térmicas compatibles con presencia de humedad y orientar la investigación. Puede ampliarse en nuestro servicio de estudios termográficos en edificación.
- Pruebas de estanqueidad, aplicando agua de forma controlada por sectores para intentar reproducir la filtración.
- Catas localizadas, cuando es necesario comprobar elementos ocultos como la impermeabilización o determinados encuentros constructivos.
El objetivo no es realizar todas las pruebas posibles, sino utilizar las necesarias para identificar el origen de la filtración con la mayor precisión y evitar reparaciones basadas únicamente en suposiciones.
¿Quién puede contratar al perito para analizar una filtración o humedades en una terraza privativa?
Cuando existe una filtración desde una terraza de uso privativo, es habitual que cada parte tenga una interpretación diferente sobre el origen del problema. El propietario afectado puede considerar que existe un fallo en la impermeabilización comunitaria, mientras que la comunidad puede atribuirlo al mantenimiento o a una intervención realizada en la propia terraza.
En este tipo de situaciones, cualquiera de las partes puede recurrir a un perito para obtener una valoración técnica independiente sobre la causa de la filtración, los elementos afectados y las reparaciones necesarias.
La peritación, por tanto, no tiene que ser solicitada únicamente por la persona que sufre las humedades. Puede contratar al perito cualquier parte que necesite aclarar técnicamente el problema antes de asumir una reparación, iniciar una reclamación o responder frente a ella.
El propietario de la vivienda afectada
Puede solicitar una peritación cuando aparecen humedades o filtraciones y existe una discrepancia sobre su procedencia.
El informe puede ayudar a documentar los daños y determinar si existen indicios suficientes para relacionarlos con la terraza.
El propietario que tiene el uso de la terraza
También puede contratar a un perito si la comunidad le atribuye el origen de las filtraciones.
El estudio técnico puede comprobar si realmente existe una falta de mantenimiento o si el problema está relacionado con la impermeabilización, el forjado u otros elementos constructivos.
La comunidad de propietarios
La propia comunidad puede encargar un estudio independiente para localizar el origen antes de aprobar una reparación.
Esto puede evitar acometer obras costosas sin tener suficientemente identificado el problema.
Además, cuando existen varias viviendas afectadas, estudiar conjuntamente la terraza y los daños puede ofrecer una visión mucho más completa.
Administradores de fincas
Los administradores pueden recomendar la realización de una inspección técnica cuando existen versiones contradictorias sobre el origen de las filtraciones o cuando las reparaciones anteriores no han funcionado. En estos casos, contar con peritos para administradores de fincas permite disponer de una valoración técnica independiente antes de proponer nuevas actuaciones o trasladar responsabilidades.
Compañías de seguros y otros profesionales
También puede ser necesario un análisis independiente cuando existe discrepancia con la valoración realizada por una aseguradora o cuando el informe va a utilizarse dentro de una reclamación.
Desde Razional Peritaciones, ofrecemos la calidad, exigencia y objetividad requerida a la hora de elaborar nuestros dictámenes, aportando un alto grado de excelencia en la defensa de estos.
¿Y si la comunidad y el propietario no se ponen de acuerdo?
Es una situación frecuente en comunidades de propietarios, y la intervención del perito puede ser clave para aclarar técnicamente el origen de la filtración y ayudar a determinar qué parte debe asumir la reparación. En estos casos, discutir únicamente sobre quién utiliza la terraza no suele resolver el problema.
Un informe pericial puede documentar:
- los daños existentes;
- su localización;
- el posible recorrido del agua;
- la causa técnicamente compatible;
- los elementos afectados;
- las pruebas realizadas;
- la reparación recomendada.
Estas conclusiones pueden utilizarse posteriormente para intentar alcanzar un acuerdo o, si fuera necesario, como soporte técnico de una reclamación.
¿Qué ocurre si ya se han realizado reparaciones en la terraza y la filtración continúa?
Que una terraza haya sido reparada anteriormente no significa que el origen se haya identificado correctamente.
Es habitual encontrar casos en los que se han realizado actuaciones sobre juntas, pavimentos o sellados y la humedad vuelve a aparecer con las siguientes lluvias.
Cuando sucede repetidamente, puede ser conveniente evitar nuevas reparaciones parciales hasta investigar el comportamiento completo del sistema.
Puede existir un problema más profundo en la impermeabilización, las pendientes, los sumideros o los encuentros constructivos.
Si quieres ampliar esta cuestión, puedes consultar nuestro contenido sobre filtraciones en cubiertas y fallos de impermeabilización.
La regla de oro: antes de decidir quién paga, hay que saber qué ha fallado
En una filtración procedente de una terraza de uso privativo, la responsabilidad no debería atribuirse únicamente por el lugar donde aparece el agua o por quién utiliza la terraza.
La cuestión fundamental es determinar qué elemento ha fallado y cuál es el origen real de la entrada de agua.
Una filtración derivada de un problema de mantenimiento no plantea el mismo escenario que un fallo en la impermeabilización de una cubierta, una deficiencia constructiva o el deterioro de un elemento común.
En Razional Peritaciones analizamos filtraciones en viviendas y comunidades de propietarios mediante inspección técnica y, cuando resulta necesario, mediciones de humedad, termografía, pruebas de estanqueidad, catas u otras comprobaciones.
Antes de realizar el informe estudiamos la documentación disponible y la viabilidad técnica del caso.
Si existe una filtración en una terraza y no está claro su origen, puedes enviarnos la documentación, fotografías y antecedentes disponibles. Nuestros peritos realizarán una primera valoración gratuita para determinar qué comprobaciones pueden ser necesarias y si resulta viable elaborar un informe pericial.