La comunidad empieza a utilizar el edificio y, con las primeras lluvias intensas, aparecen manchas de humedad en los muros del garaje. En otros casos, el agua surge por una junta, forma charcos junto a los trasteros o gotea desde el techo bajo un patio o una zona ajardinada.
Cuando esto sucede en una promoción recién entregada, es habitual probar soluciones rápidas: sellar una fisura, aplicar un mortero, inyectar resina o colocar una canaleta. Algunas reducen el problema durante un tiempo, pero la filtración vuelve porque se ha actuado sobre el lugar donde aparece el agua y no sobre su verdadero origen.
Para resolverlo hay que averiguar por dónde entra el agua, qué elemento falla y si la obra se corresponde con el proyecto y las condiciones del terreno.
¿Es normal que entre agua en un garaje recién construido?
No debería asumirse como normal por el simple hecho de que el garaje se encuentre bajo tierra.
El Documento Básico HS 1 del Código Técnico de la Edificación exige limitar el riesgo de presencia inadecuada de agua o humedad procedente de la lluvia, las escorrentías o el terreno. Para ello deben disponerse soluciones que impidan su entrada o permitan evacuarla sin causar daños.
Ahora bien, una marca aislada no demuestra por sí sola que exista un fallo general de impermeabilización. También puede deberse a una fuga, una junta concreta o una perforación realizada después de la obra. Antes de atribuir responsabilidades o elegir una reparación, hay que identificar técnicamente la causa.
En la práctica, conviene diferenciar una incidencia puntual de un problema constructivo recurrente. Si las manchas reaparecen cada vez que llueve, afectan a diferentes zonas o aumentan con el tiempo, no basta con secar, pintar o sellar el punto visible. Estos indicios pueden revelar un fallo en la impermeabilización, el drenaje o el sistema de evacuación. Documentar desde el primer momento cuándo, dónde y en qué circunstancias aparece el agua ayudará a localizar su origen y evitar reparaciones parciales que no resuelvan el problema.
Desde Razional Peritaciones, ofrecemos la calidad, exigencia y objetividad requerida a la hora de elaborar nuestros dictámenes, aportando un alto grado de excelencia en la defensa de estos.
¿Por dónde puede entrar el agua en un garaje de obra nueva?
Desde Razional Peritaciones, la experiencia nos dice que el punto donde aparece la humedad no siempre coincide con el lugar por el que penetra el agua. En muchos casos, esta se desplaza a través de juntas, rellenos y distintas capas constructivas antes de hacerse visible varios metros más adelante. Por este motivo, localizar la mancha o el goteo no basta para determinar el verdadero origen de la filtración.
Muros en contacto con el terreno
Las filtraciones pueden estar relacionadas con una impermeabilización discontinua o dañada, un drenaje insuficiente, fisuras, solapes mal ejecutados o encuentros incorrectos con la cimentación. También puede ocurrir que una instalación colocada después haya perforado la solución impermeable.
Como la cara exterior del muro queda enterrada, el análisis debe relacionar los puntos de entrada con el proyecto, las fotografías de obra, las reparaciones previas y los episodios de lluvia.
Cuando la impermeabilización queda enterrada, su inspección directa resulta complicada. El análisis debe apoyarse entonces en la localización de las entradas de agua, la documentación de obra, el sistema previsto y el comportamiento del edificio durante los episodios de lluvia.
Encuentro entre el muro y la solera
La unión entre el muro y el suelo es uno de los puntos más delicados del sótano. Un defecto en la junta de hormigonado, la falta de continuidad de la impermeabilización o una solución de estanqueidad mal ejecutada pueden hacer que el agua aparezca en forma de línea en la base del muro o se extienda por el pavimento.
Juntas y fisuras
Las juntas deben resolverse de manera compatible con los movimientos previstos y con las condiciones de exposición al agua.
Una junta mal sellada puede permitir entradas recurrentes durante periodos de lluvia o cuando aumenta la humedad del terreno. La aplicación superficial de masillas o morteros puede reducir el paso de agua, pero no siempre resuelve el defecto existente en el interior de la junta.
Rampas de acceso
Cuando el agua aparece durante episodios de lluvia, el perito comprobará si entra de forma superficial por la rampa o si procede de una filtración a través de los cerramientos del garaje. Para ello revisará:
- La pendiente real de la rampa y la dirección que sigue el agua.
- Las cotas existentes entre la calle, la entrada y el interior del garaje.
- La ubicación y capacidad de las canaletas y sumideros.
- El estado de las rejillas y la posible acumulación de suciedad.
- La conexión y funcionamiento de la red de evacuación.
- La existencia de charcos, rebosamientos o señales de entradas anteriores.
- Los encuentros laterales de la rampa y otros puntos por los que pueda acceder el agua.
El objetivo del perito será determinar si el sistema de recogida y evacuación resulta suficiente y si se ha ejecutado conforme al proyecto. Esta comprobación es importante porque una entrada superficial de agua por la rampa y una filtración a través de un muro pueden presentar daños similares, pero tienen causas, responsables y soluciones diferentes.
Patios, terrazas, piscinas y jardines situados sobre el garaje
Muchos garajes comunitarios se prolongan bajo zonas comunes como terrazas, patios o piscinas. Un fallo en la impermeabilización, las pendientes, los sumideros, las jardineras o los pasos de instalaciones puede permitir que el agua atraviese las capas y termine goteando por el techo del aparcamiento lejos del punto de entrada.
Instalaciones de agua, saneamiento o riego
No todas las humedades proceden de la lluvia o del terreno. Una tubería con fuga, una bajante defectuosa o una conexión de saneamiento o riego mal ejecutada pueden causar síntomas similares.
Señales que ayudan a localizar el origen
La evolución de la humedad es una de las primeras pistas que analizará el perito. Desde Razional Peritaciones recomendamos observar no solo dónde aparece el agua, sino también cuándo surge, cuánto tarda en desaparecer y si su extensión aumenta con el tiempo.
Estas señales pueden orientar la investigación:
- Aparece después de llover: puede estar relacionada con la rampa de acceso, los patios o jardines situados sobre el garaje, los sumideros, las escorrentías o la saturación del terreno.
- Permanece durante periodos secos: conviene investigar posibles fugas en instalaciones de agua, saneamiento o riego, así como la presencia continuada de agua en el subsuelo.
- Se concentra en la base de un muro: puede guardar relación con el encuentro entre el muro y la solera, una junta de hormigonado o la presión del agua procedente del terreno.
- Gotea desde el techo: puede proceder de un patio, una terraza, una piscina, una jardinera o una instalación situada sobre el garaje.
- Coincide con una junta o fisura: puede indicar una pérdida de estanqueidad, aunque el punto visible no siempre es el lugar exacto por el que entra el agua.
- Presenta sales, desconchados u oxidación: estos signos pueden ayudar a conocer la antigüedad, continuidad y alcance de la humedad.
- Reaparece junto a una reparación anterior: puede ser señal de que se actuó sobre la salida visible del agua sin corregir su verdadero origen.
Estas observaciones son orientativas, ya que el agua puede desplazarse varios metros a través de juntas, forjados y capas constructivas antes de hacerse visible.
Para ayudar al perito a reconstruir la evolución del problema, es recomendable:
- Fotografiar la zona siempre desde el mismo punto.
- Anotar la fecha y las condiciones meteorológicas.
- Grabar vídeos cuando exista una entrada activa de agua.
- Marcar el contorno de la mancha para comprobar si aumenta.
- Conservar los partes y facturas de reparaciones anteriores.
- Señalar sobre un plano todos los puntos afectados.
Una fotografía aislada acredita la existencia del daño, pero el seguimiento de varios episodios puede aportar información mucho más útil para localizar el origen de la filtración.
Errores frecuentes al reparar las filtraciones
En garajes nuevos es habitual intervenir rápidamente para reducir las molestias. El problema aparece cuando se elige una solución antes de haber realizado un diagnóstico suficiente.
- Sellar solo el punto visible. El agua puede buscar otro recorrido y reaparecer en una zona próxima.
- Aplicar morteros sin preparar el soporte. Si la superficie está húmeda, deteriorada o sometida a presión de agua, el revestimiento puede despegarse o fisurarse.
- Colocar canaletas como única solución. Pueden evitar charcos, pero también limitarse a recoger el agua después de que haya atravesado el cerramiento.
- Reparar sin documentar. Pintar, demoler o inyectar una junta puede hacer desaparecer indicios necesarios para una reclamación posterior.
Antes de realizar cualquier intervención, es imprescindible contratar a un perito especializado en humedades y filtraciones que inspeccione el inmueble y determine el origen de las filtraciones.
¿Qué documentación debería reunir la comunidad?
Para estudiar el problema resulta conveniente solicitar y conservar:
- Proyecto de ejecución y modificaciones posteriores.
- Planos de cimentación, muros, drenajes e impermeabilización.
- Memoria y detalles constructivos.
- Fichas técnicas de los productos utilizados.
- Libro del edificio.
- Actas de recepción y entrega.
- Certificados y controles de ejecución.
- Reportajes fotográficos de la obra, si existen.
- Comunicaciones con promotora, constructora y dirección facultativa.
- Partes de reparación y facturas.
- Fotografías y vídeos de cada episodio.
- Fechas y datos de lluvia coincidentes con las filtraciones.
- Planos donde se señalen los puntos afectados.
La documentación no debe analizarse de forma aislada. El hecho de que un determinado sistema aparezca definido en el proyecto no demuestra por sí mismo que se ejecutara correctamente en toda la superficie.
¿Cuándo contratar a un perito de filtraciones y qué analizará?
Antes de realizar cualquier reparación, es recomendable contratar a un perito arquitecto que inspeccione el garaje y documente los daños. Intervenir sin conocer el origen puede ocultar indicios importantes y provocar que el agua reaparezca en otra zona.
El perito revisará los muros, suelos, techos, juntas, rampas, drenajes, instalaciones y zonas exteriores relacionadas con la filtración. También podrá comparar el proyecto con la solución realmente ejecutada y, cuando sea necesario, realizar mediciones de humedad, termografías, pruebas de estanqueidad, inspecciones de saneamiento o catas.
El informe pericial resulta especialmente recomendable cuando:
- Las filtraciones aparecen poco después de la entrega del edificio.
- Las reparaciones anteriores no han solucionado el problema.
- Existen dudas sobre el origen o la parte responsable.
- Se proponen obras costosas sin un diagnóstico previo.
- Los daños afectan a vehículos, trasteros o instalaciones.
- La comunidad necesita reclamar a la promotora, constructora o aseguradora.
La presencia de humedad no implica necesariamente que existan daños estructurales. No obstante, si aparecen fisuras, desprendimientos, armaduras oxidadas o degradación del hormigón, el perito deberá estudiar el alcance del deterioro.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece diferentes plazos de responsabilidad según la naturaleza del defecto. La clasificación jurídica del daño y los plazos aplicables deben consultarse con el abogado de la comunidad.
En Razional Peritaciones contamos con arquitectos especializados en filtraciones y humedades en garajes, sótanos y zonas comunes. Analizamos el origen del agua, los daños existentes, la reparación necesaria y, cuando procede, su valoración económica. Antes de aceptar el encargo estudiamos la viabilidad técnica del caso a partir de las fotografías, planos y antecedentes disponibles.